在中国楼市一轮轮的政策调控之后，国内的房地产市场已经度过快速扩张期，随着通讯越来越便捷，国内投资人置业的眼界也越来越开阔，从国内望向了国外。所以，近年来，越来越多的中国投资人的身影频繁在世界各国出现。
比如，加拿大就因为大量外国人投资房产，导致房价暴涨，房屋供应不足。所以，近日特鲁多就宣称计划“未来两年禁止没有加拿大身份的外国人购买房产。”
不过，投资人的海外购房选择还有很多。纵观现在的海外房产市场，热门目的地选择多，投资类型五花八门，置业目的也是各有所需。今天，我们就详细了解下，当今的最主要的海外房产市场，让很多刚开始了解海外房产的投资人，对海外置业有更加清晰地认识。
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海外购房原因多
近年来，海外置业呈现持续上升趋势。据相关数据统计，有将近50%的中国高净值人群将海外房地产作为最主要的投资方式。在海外置业的高净值人群中，平均每人拥有2.3套海外房产，有15.6%的人拥有4套及以上的海外房产。
至于海外购置房产的原因，资产配置和子女教育是占比最多的，然后是购房移民。提高生活水平，诸如养老和医疗卫生等也逐渐成为高净值人士购置海外房产的理由。
如果以投资理财为目的，海外房产的投资价值主要包含两点：房产增值带来的收益以及租金所产生的现金流。目前中国的租金回报大约在1.5%-2%之间，而欧美等发达国家的租金回报普遍达到4%以上，日本基本有6%以上，有些国家甚至达到8%。
如果打算送小孩出国留学，建议可以考虑美国，英国，澳洲，这三个国家属于留学主流国家。有的家长意识到自己孩子在国外读中学、大学，与其花钱住宿舍，不如索性在国外购置房产。这对于未来孩子继续移民工作在国外也会方便很多。
如果是打算移民，购房移民也是最主要的选择。在“2021年中国移民行业数据报告”中，买房也是移民者的首选移民方式，占比高达75%。目前很多欧洲国家都有可以通过买房获得长期居留或永居身份的法案。
而对于手里资金有限甚至部分刚需置业群体，东南亚的一些国家具备着明显的价格优势，其次，舒适的人居环境和升值潜力也十分明显。
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海外购房发展史
通过研究相关数据，我们可以大致划分出国人购买海外房产的几个重要时间阶段
2000-2008年：留学生毕业后工作、移民，购买海外自住用房（刚需自住）
2000-2008年这段期间，出国留学的人数进入一个剧增时期，而且这一时期毕业后留在国外工作并移民的难度很低，有超过半数的人选择留在国外，并且购置房产解决自住需求，由此形成了第一波大批量的购置潮。
这个时期，还是“学”在前，“留”在后，留学之后，凭借学历找到好的工作，然后才会购置房产，方便留下来。
但是时代在变，现在已经从以前的“留学、移民、最后买房”，转变为“先买房、再移民，最后留学”，而且有没有房子，对于毕业后能不能留下来工作和移民是很大的影响因素。这也就是所谓的“以房养学”。
2008-2011年：高净值人群旅游度假房（高奢消费）
2008年，虽然全球金融危机爆发，但国内并没受到太大影响，政策又好，经济形势很好，海外留学生毕业后选择回国发展的超过70%。
这一时期，海外置业的群体主要是通过互联网发家和捞到股市大牛浪潮的富豪们，他们已经不满足在国内的买买买，竞相去海外进行炫耀型消费，买的最多的就是房子。
2011-2017年：购房移民（美国EB5）；海外炒房（澳洲、加拿大、新加坡、泰国等）
2010-2011年期间，全国主要城市开始限购限贷，国内炒房团转战海外，澳洲、加拿大、新加坡等地是他们的主战场，因为这些国家期房多，低首付，最低只要10%，极个别有5%的，在交房前转手售出，如果房价在交房前涨了10%，那就是100%的投资回报啊，暴利之下，大量国内投资者趋之若鹜。
同一时期，大量的移民需求催生了“购房移民”潮，比如欧洲买房移民和美国EB5投资移民。
2017-2019年：购房移民（欧洲买房移民）；理性纯投资的全球资产配置和税务规划（新中产及以上阶层）
2017年前后是个明显的节点，各国购房政策开始收紧。加拿大，澳洲，新加坡分别在2016年、2017年和2018年开始加收或者提升了海外投资者印花税，税率在12-20%之间。随着海外购房政策的紧缩，绝大多数纯投资者的海外购房热情也开始消退。
这时候各国的移民政策也开始收紧，比如美国EB5的排期从2014年的4年，到了2017年的8年，到现在因为疫情原因缩短了时间，但是还要6年的排期，漫长的等待和不确定性，大家对这个当初最受欢迎的移民项目，逐渐失去了兴趣。
不过，这时期因为受经济危机影响的欧洲各国，为了让本国经济全面复苏，推出了诸多利好的购房移民政策，最典型的就是希腊，经济危机下，国家面临经济崩盘，政府面临破产，为了自救，打开移民方便之门吸引外来资金流入。
也是从这时起，国内投资者被投资市场洗练得逐渐理性了，开始单纯配置一些海外资产，追求的不再是高增长，而是抗跌保值，稳定回报，投资避险货币所属国的房产，对冲持有单一货币资产的风险。
从这四个阶段还能延展出很多信息，可以体现出到底是哪些群体有海外置业的需求。
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海外购房热门国家分析
美国
对于中国的高净值人群来说，传统的美国门户城市仍然是最受欢迎的目的地。他们在美国购买房产的主要目的是拥有临时居所和投资。
纽约、洛杉矶、迈阿密、旧金山、佛罗里达的那不勒斯和康涅狄格州的格林威治都可以入围全世界上最受高净值人士青睐的10大城市。
外国人在美国买房并没有资格限制，但是如果外国人不在美国工作或者没有收入，基本得不到贷款。且购房税费方面，城市不同具体费率不一样。所以，在美国买房是每年都得交房产税的。主要是0.4%-2%的交易税和每年1%-3%的房产税。
日本
目前日本对海外购房政策十分宽松，只要有护照就可以购房。
日本购房的费用主要三方面：不动产取得税、司法书士费用、印花税。一般情况下，所缴纳的各项税费总和约为房价的7%。
从过去5年房价涨幅来看，日本的房产并没有吸引力，但是日本房产的出租率都在90%以上，租金回报率全球领先。所以，如果拿日本房产做投资，其目的已然不是看涨房价，更趋向于作为一个保稳定、保值的理财选项。
东南亚
近几年来经济发展较快的东南亚国家也逐渐走入人们的视野当中，像泰国、马来西亚、菲律宾等国家。这些国家大都属于非发达国家或者发展中国家，各项经济都处在飞速发展的阶段，基础设施建设也在不断完善，经济潜力巨大，并且这类国家相比欧美澳国家，价格优势明显。
新加坡，中心区域房价均价基本在7万以上，周边区域基本也是4万左右，再加上外国人买房要交3%的印花税和15%的额外印花税，高房价且高税率。
在泰国，外国人只能购买公寓，不能购买带有土地的房子。泰国买房最多可以贷款50%，贷款利率在6%左右。买房的其他税费大概是房价的1.5%，其中过户费是房价的2%（买卖双方各付一半）。
在马来西亚，目前在马来工作的外国人及第二家园持有者可以贷到房屋价值的70%-80%左右，在其他国家（非中国大陆）工作的外国人可以贷到房屋价值的50%-70%左右，目前在中国大陆工作的基本不可贷款。贷款利率在4.2%-4.5%，印花税为0.5%。
菲律宾购房，买房永久产权，无公摊面积，外国人买房手续简单且不限购。房价超过3,199,200比索，要支付增值税12%，印花税1.5%。
欧洲
近几年，由于浓厚的历史文化底蕴、发达的经济、高品质的教育、宽松的社会环境、优渥的福利制度、稳定收益的房产投资、优美的自然人文环境等等，使得欧洲成为中国高净值人群追捧的热门移民目的地。
欧洲移民以购房移民为主，目前希腊、西班牙、葡萄牙、爱尔兰等国家最受热捧。
而通过欧洲购房移民政策获得海外身份，不仅能满足投资人资产配置的需求，还能同步规划子女教育、父母养老等需求。
英国
中国人在英国购房没有限制，也能申请按揭贷款，一般能贷五到六成。英国购房最主要的是印花税。还有一些零零散散的律师费用、土地登记费用、评估费用等等加起来大概3000欧元左右。
还有每年的养房费用大概2000欧元左右。如果出租的话，还要对政府规定的超额部分交20%的个人所得税。
国人去英国买房很多都是冲着英国的教育水平，并不太在意房产的收益。
但其实经历了数百年的运作，英国的房地产市场已经形成了非常完善透明的交易市场，市场化程度非常高，这些因素造就了稳定安全的投资环境，而这恰恰是长期投资时最看重的因素之一。所以，在英国买房要想快速翻倍肯定不可能，适合长期保值需求的投资者。
大洋洲
澳大利亚
政策方面，外国人在澳大利亚只能买新房不能买二手房，而且如果想要贷款的话基本只能向非澳银行贷款，贷款比例一般6-8成。
税费方面，主要是印花税，根据总价分梯度收费，各个州税率不用，外国人购房要加收附加印花税。
澳洲联邦议会已立法，规定如果海外买家在澳洲购买的房产是空置的，每年要交5500澳元的空置税。如果隐瞒不申报，就要另外再交52500澳元的罚款。
新西兰
新西兰投资重点有两个城市，首都惠灵顿和第一大城市奥克兰。
新西兰现在的房价相较五年前，其实上涨幅度并不大，而涨的最热的奥克兰，惠灵顿如今房价也在涨。
新西兰没有对外国人的购房限制。贷款方面，新西兰的四大银行目前暂停对海外买家的贷款业务，而中资银行在新西兰的分行对海外买家最多能贷50%。
目前新西兰采取购房免税政策，不仅无印花税、无契税、无房产增值税、无限制转售，而且新西兰目前也没有遗产税，可谓名副其实的“零税费”。
